Les actions en référé, fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire dans les baux commerciaux, permettent d’obtenir rapidement une décision de justice d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Le Juge des référés est en principe tenu de constater que la clause résolutoire a produit ses effets en l’absence de paiement dans le délai d’un mois et ne peut qu’accorder des délais au Preneur en suspendant les effets de la clause résolutoire.
L’efficacité de cette action emporte que le Preneur-défendeur recherche à tout prix une contestation sérieuse pour tenter de faire rejeter l’action du Bailleur-demandeur.
Cette notion de contestation sérieuse justifie à elle seule le rejet d’une action en référé.
Dans cet arrêt du 7 juin 2019, la Cour d’Appel de Paris rappelle que la contestation doit être sérieuse et porter sur la créance.
Le locataire prétendait que la dette réclamée par son Bailleur n’était pas totalement exigible compte tenu de la franchise qui avait été accordée.
Pour un Preneur, qui n’a rien payé depuis le début du bail, la défense était osée !!!
La Cour d’Appel considère que la franchise accordée n’avait pas modifié les dates d’exigibilité des loyers et charges en l’absence de stipulation particulière en ce sens.
Au-delà de caractériser l’absence de contestation sérieuse, la Cour d’Appel de Paris considère que la contestation doit être de nature à remettre en cause la dette locative.
D’un point de vue pratique, la contestation pourrait être considérée comme sérieuse que :
- Si elle a pour objet de générer une absence totale de dette locative en raison d’une contestation de son principe ou de son quantum la réduisant à néant ;
- Si la contestation est de nature à générer une compensation légale sur la totalité de la dette locative (par exemple : absence de délivrance de la chose louée générant une impossibilité totale d’exploiter pour le Preneur).
En dehors de ces hypothèses, la contestation n’aurait pas vocation à être sérieuse.
Arrêt de la Cour d’Appel de Paris – 7 juin 2019 – n°18/27436