Le congé donné par le locataire durant le confinement
En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve du respect d’un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois lorsque le motif est lié à l’obtention d’un emploi, la mutation ou la perte d’un emploi.
En raison de la crise sanitaire actuelle, le confinement de la population a été décrété à compter du 17 mars dernier à midi, et cette période exceptionnelle a des conséquences sur le monde juridique.
Spécifiquement en matière de baux d’habitation, la problématique se pose au bailleur de savoir si le congé donné par son locataire, pendant la période de confinement, peut produire son plein effet dès la fin du délai de préavis prévu par l’article 15 précité ou si le délai doit être prorogé.
Le congé pouvant être donné à tout moment par le locataire, l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, ne prévoit aucune prorogation.
En effet, le préavis de trois ou un mois étant un simple délai de prévenance, ce délai de préavis n’est pas prorogé. Le locataire garde donc sa faculté de donner congé à tout moment et le délai de préavis s’écoule normalement sans prorogation ; le décompte du délai de préavis commence donc au jour où le congé est donné, sans report.
Par ailleurs, si la fin de la période de préavis arrive pendant le confinement et que le locataire se maintient dans les lieux au-delà de ladite période (faute de pouvoir organiser son déménagement, par exemple), ce dernier reste redevable du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.
Il convient donc, pour le bailleur, de facturer, non plus un loyer, mais l’indemnité d’occupation mensuelle due puisque le bail a été résilié à l’issue de la période de préavis et que le locataire occupe les lieux sans titre d’occupation valide.
Le congé donné par le bailleur durant le confinement
En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la faculté de donner congé à son locataire, justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, sous réserve du respect d’un délai de préavis de 6 mois avant le terme du bail.
L’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période ».
Dans le même sens, l’article 2 de ladite Ordonnance prévoit, de manière générale, la prorogation de tout acte (sens général) qui aurait dû être accompli pendant la période entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 22 mars 2020, sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
- Le congé donné par le bailleur doit, en principe, être délivré dans une période déterminée : en raison du confinement, la prorogation du délai pour délivrer congé s’applique, conformément à l’Ordonnance précitée.
- Le bailleur bénéficie d’une prorogation du délai pour donner congé de deux mois à compter de la fin de la période d’état d’urgence sanitaire.