La prescription est un mode d’extinction de l’action en justice par l’écoulement du temps.
Ce mécanisme a un objectif de sécurité juridique, à savoir éviter la remise en cause d’une situation factuelle déterminée ayant perduré dans le temps.
Ainsi, la personne titulaire d’un droit se voit dans l’impossibilité d’agir lorsque le délai de prescription est expiré.
Le délai de droit commun est fixé par l’article 2224 du Code de civil dans les termes suivants :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Le délai de prescription en matière de loyers et charges, dans le cadre d’un contrat de location des articles 1728 et suivants du Code civil, est ainsi de 5 années en vertu des dispositions de l’article 2224 du Code civil.
En effet, en l’absence de disposition spécifique, comme le permet l’article 2223 du Code civil, la règle de prescription est celle de droit commun de 5 années.
Une réponse ministérielle n°3871 du 4 décembre 2012 a rappelé l’application du délai de prescription de droit commun de 5 ans concernant les loyers et charges.
Il est à noter que l’ancien article 2277 du Code civil, qui a été supprimé par loi réformant la prescription de 2008, prévoyait notamment que « se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, des fermages et des charges locatives ».
Le délai de prescription applicable en matière de loyers et charges est donc celui de droit commun, de 5 années, sauf disposition légale spéciale.
Les règles de prescription sont les suivantes pour les loyers et charges :
- 5 années concernant le bail commercial (voir Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 octobre 1994, n°92-14354) ;
- 5 années concernant le bail de droit commun du Code civil ;
- 5 années concernant le bail professionnel de l’article 57-1 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.
- 3 années concernant le bail à usage d’habitation principale de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (règle spéciale : article 7-1 de la loi n°89-462 depuis la loi « Alur » du 24 mars 2014).