Le dispositif du SLS
Le SLS est un dispositif législatif et règlementaire régi par le Code de la construction et de l’habitation qui consiste pour le bailleur à exiger de son preneur un montant en sus de son loyer principal mensuel et des charges locatives, dès lors que les ressources dudit preneur dépassent d’au moins 20% le plafond de ressources fixé pour l’accès aux logements locatifs sociaux.
Comment cela se passe-t-il en pratique ?
Chaque année, le bailleur adresse aux locataires une « enquête ressources » afin de calculer s’il existe un dépassement du plafond de ressource et de déterminer si le locataire est redevable du SLS.
Dès réception du courrier recommandé, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre à cette enquête, et fournir son avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu, et les renseignements concernant la composition familiale de son logement.
A défaut, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, le bailleur liquide provisoirement le SLS.
Comment est calculé le montant du SLS ?
En principe, le montant du SLS se calcule comme le produit de deux termes :
La surface habitable du logement X Le coefficient de dépassement du plafond de ressources X Le supplément de loyer de référence qui dépend de la surface du logement.
Cependant, à défaut de réponse du locataire à l’enquête annuelle du bailleur, ce dernier fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur perçoit également une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est également fixé par ledit décret.
En tout état de cause, le montant du SLS est plafonné et ne peut excéder 30% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.
Quelles sont les conséquences d’une communication tardive des renseignements et documents demandés?
A défaut de réponse du locataire dans le délai de quinze jours à compter de la mise en demeure, le bailleur liquide provisoirement le SLS et le met en recouvrement.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et documents après ledit délai de quinze jours, le SLS afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois de la réponse du locataire à l’enquête de ressources.
Dans le cadre d’une procédure judiciaire aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail pour impayés de loyers, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire compétent peut soit :
- Prendre en compte la demande de condamnation en paiement de la dette locative incluant le SLS si les documents et renseignements n’ont toujours pas été transmis par le locataire au bailleur
- Ne pas prendre en compte cette demande dès lors que le preneur a effectivement communiqué lesdits éléments, et ce, même au jour de l’audience.
Pourquoi le bailleur doit-il faire cette enquête ?
L’obligation d’appliquer le SLS dans les cas entrant dans son champ constitue une obligation légale fondée sur l’article L.441-11 du Code de construction et de l’habitation.
Dès lors, si le bailleur n’exige pas le paiement du SLS ou ne procède pas aux diligences lui incombant pour son recouvrement, il sera alors passible d’une pénalité dont le montant est égal à 100% des sommes exigibles et non mises en recouvrement.